管理組合の設立

管理組合総会が一度も開かれていないマンション！

1. 分譲マンションや区分所有建物であるオフィスビルの運営において、通常、建物が竣工した際に管理組合が成立します。これは、区分所有法に基づき、複数の所有者が共同で建物を管理する仕組みを提供するためです。しかし、法的には明確に管理組合を設立する手続きが定められておらず、その結果として管理組合が設立されないまま放置される事例が散見されます。このような場合、建物の維持管理や修繕、トラブル解決などが個別対応となり、結果として効率的な運営ができない状況に陥る可能性があります。
2. 特に新築時において、分譲業者や管理会社が管理組合の設立手続きを促さなかった場合、その後の運営が滞る原因となります。また、購入者同士の協議不足や関心の低さも一因となり、管理組合が形骸化してしまうことがあります。

管理組合が設立されていない建物の事例

管理組合が設立されていない建物の典型的な例として、いくつかのマンションやオフィスビルが挙げられます。例えば、竣工当初から入居者が少なく、共用部分の管理や修繕の必要性が少なかったために、管理組合の設立が後回しにされ、そのまま放置されたケースがあります。結果として、建物の劣化が進み、急遽大規模修繕が必要になった際に、所有者同士での意思決定が難航し、修繕が遅れる事態に発展します。
また、商業用オフィスビルでは、オーナーが一人で大部分の区分を所有している場合、他の区分所有者との協力が必要とされる場面が少なく、管理組合の設立が行われないこともあります。このような場合でも、管理に関するルールが不明確なまま進行するため、将来的なトラブルのリスクが高まります。

管理組合が設立・運営されていない建物の問題点

管理組合が設立されていない建物には、多くの問題が発生します。特に以下の点が重要です

建物の維持管理：共用部分のメンテナンスが行われない、または適切に管理されないことで、建物の価値が低下するリスクがあります。エレベーターや配管などのインフラ設備が適時に修繕されない場合、使用不能になることもあります。

トラブル対応：例えば、上下階の騒音問題や共有施設の使用に関するトラブルが発生した際、明確な対応窓口がないため、問題解決が難航することがあります。管理組合が設立されていれば、トラブル解決のためのルールやプロセスが整備されるため、迅速な対応が可能です。

資金不足：管理組合がない場合、修繕積立金が適切に徴収されないことが多く、大規模な修繕が必要な時に資金が不足するリスクがあります。特に建物が古くなるほど、この問題は顕著になります。

管理組合が設立されていないが代表者に就任・実質管理されている方へ

現在、貴重な時間を割いて管理組合の代表者として活動されている皆さまに、心からの賛辞を送りたいと思います。
マンションやビルの所有者として、建物全体の管理や運営に関わることは大変な責任であり、同時に重要な役割を担っていることは言うまでもありません。

管理組合が適切に運営されることは、建物の価値を保つだけでなく、居住者全員の安心・安全を確保するための基盤となります。
今、皆さまが代表者として運営をされている場合、弊社を活用することにより以下のような多くのメリットをもたらします。

建物の資産価値を守るための重要な役割

日常のメンテナンスや大規模修繕の計画的な実行は、建物の資産価値を保つための不可欠な要素です。代表者として、これらの計画を推進することで、所有者全員の資産を守る役割を果たされていると思います。
弊社の活用により今後の売却や貸出時にも有利な状況を作り出すサポートを行います。

トラブル防止と円滑なコミュニケーション

住民間やオフィス利用者間でのトラブルが発生した際、管理組合が存在しない場合は問題が長引きやすいです。
弊社の活用により、ルールを整備し、定期的なコミュニケーションを促進することで、トラブルを未然に防ぎ、迅速な解決をサポートしています。

資金運用の透明化と将来の計画

修繕積立金や管理費の管理は、代表者にとって大きな責任です。
弊社起用により適切な資金運用によって、計画的な修繕が可能になります。資金の透明性が確保されることで、所有者の信頼も深まり、今後の運営がよりスムーズに進む基盤が作られます。

未来を見据えた管理組合運営

管理組合の運営は大変な仕事ですが、その先にあるのは、建物全体の資産価値の向上、快適な生活・仕事環境の維持、そして所有者全員が安心して暮らせる未来です。
代表者として孤軍奮闘されている方は、ぜひ、お気軽に弊社へご相談ください。

設立されていないチェックリスト（所有者向け）

管理組合が設立されていないか、運営が適切に行われていない建物の所有者向けに、以下のチェックリストを活用して状況を確認できます

これらの項目を確認し、問題がある場合は早急に管理組合の設立を検討する必要があります。

管理組合設立のメリット

管理組合設立のメリット
管理組合を設立し、適切に運営することは、マンションやビルの所有者や居住者にとってさまざまなメリットがあります。これにより、建物の管理がスムーズになり、安心・快適な環境が提供されるだけでなく、資産価値の維持やトラブルの未然防止にもつながります。以下では、その具体的なメリットについて詳細に説明します。

1. 建物の価値維持
マンションやビルは、適切なメンテナンスと修繕を継続的に行うことで、その資産価値を長期的に保つことができます。管理組合が設立されると、定期的な点検や大規模修繕の計画が組織的に実施され、建物の老朽化を防ぎます。これにより、共用部分の美観や設備の機能が維持され、住環境の質が向上します。また、建物の価値が維持されることで、売却時や賃貸時に有利な条件で取引が行える可能性が高まります。

2. トラブルの未然防止
管理組合が存在することで、所有者や居住者の間でトラブルが発生しにくくなります。管理規約や利用規則が明確に定められ、所有者全員に周知されるため、例えば共用部分の使い方や騒音トラブルなどの問題に対して、明確なルールに基づいて対処できます。また、トラブルが発生した場合でも、管理組合が窓口となり、迅速に対応することが可能です。

3. 資金管理の透明化
修繕積立金や管理費の運用が透明化されることで、資金管理が効率的に行われるようになります。管理組合が設立されていない場合、個別の所有者が資金を管理することになり、必要な修繕やメンテナンスが計画的に行われないリスクがあります。管理組合が存在することで、所有者全員の合意に基づき、修繕積立金や管理費が適正に徴収・管理され、将来的な大規模修繕のための資金を確保することができます。

4. 安全性の確保
管理組合が適切に運営されることで、防災対策や安全設備の点検が定期的に実施され、建物の安全性が確保されます。消防設備や避難経路、エレベーターの安全装置など、居住者の命に関わる設備の管理が徹底されるため、安心して生活することが可能になります。また、緊急時には管理組合を通じた迅速な連絡や対応が取れる体制が整うことで、住民全体の安全を守ることができます。

5. 共同体意識の醸成
管理組合を設立し、所有者同士が協力して建物を運営することで、共同体意識が強まります。定期的な総会や役員会の開催により、住民同士のコミュニケーションが促進され、良好な関係を築くことができるようになります。これにより、居住者同士の信頼関係が高まり、建物全体の環境も向上します。特にトラブルや問題が発生した際に、所有者同士が協力し合って解決に向かう風土が作られます。

6. 管理業務の効率化

管理組合を設立することで、マンションやビルの維持管理業務が効率化されます。管理会社と契約している場合は、管理会社が日常的な業務（清掃や設備のメンテナンスなど）を担当し、管理組合が監督を行うため、所有者が個別に対応する必要がなくなります。また、定期的な点検や修繕の計画も管理組合が一元管理することで、建物全体の維持管理が体系的に行われ、コストの最適化が図られます。

管理組合を設立し、適切に運営することは、所有者や居住者にとって多くの利点をもたらします。建物の価値維持やトラブルの未然防止、安全性の確保など、物理的なメリットに加えて、共同体としての意識の向上や管理業務の効率化も期待できます。これにより、マンションやビル全体の快適さが向上し、住民全員にとって安心できる環境が提供されます。

管理会社へ委託するかどうかは、管理組合設立と無関係です。しかし、将来的には管理会社へ委託する道が開けます。

管理組合を設立したからといって、必ずしも管理会社に委託する必要はありません。
管理会社に委託しなくても、所有者が直接管理を行うことも可能です。ただし、管理の専門知識やノウハウが必要な場面が増えるため、将来的には管理会社に一部または全体の業務を委託することが選択肢として考えられます。特に大規模修繕や複雑な法的手続きが必要な場合には、管理会社のサポートが役立つことがあります。

業務内容

管理組合設立サポートの主な業務内容

1. 建物の調査を行う
   管理組合を設立する際、建物の現状を正確に把握することが重要です。四ツ谷マンション管理総合支援事務所では、建物の調査を行い、以下のポイントを確認します。
   • 共用部分の状況調査：建物全体や共用部分（エレベーター、外壁、設備など）の状態を点検し、今後の維持管理計画に役立てます。
   • 修繕履歴の確認：過去の修繕や改修工事の履歴を調べ、次に必要な修繕や予防的な保守計画を立てるための基礎情報を提供します。
   • 設備の法定点検状況の確認：消防設備、給排水設備、電気設備など、法令に基づく点検の実施状況を確認し、未対応の項目があれば対応を助言します。

2. 合意形成の支援を行う
   管理組合を設立するためには、区分所有者全員の合意形成が不可欠です。合意形成のプロセスは、管理組合設立を成功させる上での重要なステップとなります。四ツ谷マンション管理総合支援事務所では、以下の方法で合意形成の支援を行います。
   • 説明会の開催支援：管理組合設立に関する説明会を開催し、所有者に対してその必要性やメリットを丁寧に説明します。
   • 意見調整：異なる意見を持つ区分所有者間の対立や不安を解消するため、中立の立場で意見調整を行い、円滑な合意形成を支援します。
   • 合意書作成支援：管理組合設立に向けた正式な合意を得るための文書作成をサポートし、所有者全員の同意を取り付けるためのプロセスをサポートします。

3. 管理規約素案の支援を行う
   管理組合を運営するためには、管理規約を定めることが必要です。四ツ谷マンション管理総合支援事務所では、管理規約の素案作成に関して、以下のサポートを提供します。
   • 管理規約の基本構成案の提供：マンションの特性や区分所有者のニーズに応じた管理規約の基本構成案を提案します。
   • 法的アドバイス：区分所有法やその他の関連法規に基づいた適正な管理規約を作成できるよう、法的な観点からアドバイスを行います。
   • 細則の作成支援：管理規約だけでなく、日常的な運営に必要な細則の作成もサポートし、実際の運営に役立つ具体的なルールを整えます。

4. 会計状況の確認・素案作成を行う
   管理組合の財務管理も、設立時にしっかりと計画しておく必要があります。四ツ谷マンション管理総合支援事務所では、以下のサポートを行います。
   • 会計の現状把握：マンションの過去の会計情報や、修繕積立金、管理費の徴収状況を確認し、今後の計画を策定します。
   • 予算案の作成支援：初年度の予算案を作成し、修繕積立金や管理費の適正な金額を算出します。これにより、運営開始時から健全な財務基盤を確保します。
   • 会計システム導入のアドバイス：管理組合の財務管理を効率化するために、適切な会計ソフトやシステムの導入に関するアドバイスも提供します。

5. 管理組合設立総会の準備を行う
   管理組合設立には、正式な設立総会を開くことが必要です。四ツ谷マンション管理総合支援事務所は、設立総会の準備を以下のようにサポートします。
   • 総会議事次第の作成：設立総会で議題となる事項を整理し、議事次第を作成します。これにより、会議がスムーズに進行します。
   • 招集通知の作成と配布：総会の開催に必要な招集通知の作成および配布の手続きを支援し、区分所有者全員に適切な通知が届くようにします。
   • 総会の運営支援：設立総会当日の進行をサポートし、円滑な議決が行われるようにします。また、議事録の作成をサポートし、法的に必要な記録を適切に残します。

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これらの業務を通じて、四ツ谷マンション管理総合支援事務所は、区分所有者の皆さまがスムーズに管理組合を設立し、その後の運営を円滑に進めるための総合的なサポートを提供します。

コスト例

20戸　東京都 規約作成・設立総会　　220,000円（税込）
15戸　神奈川県 設立総会・調査・規約作成・費用設定　330,000円（税込）
※業務内容・管理組合・建物の状況により変動します。

導入事例

東京都　6戸

建物竣工後、長年、管理組合を設立・運営しておらず、所有者同士の内部対立が激化していた。管理者・理事長類似の方から相談を受け、調査及び管理組合設立支援を行った。

神奈川県　15戸

建物竣工後、長年、管理組合を設立・運営しておらず、地権者の方が管理者・理事長類似の業務を行っていた。修繕積立金の設定等なく、物件の売却に支障をきたすことから、弊社に相談。

工事中

工事中