理事会運営

概要

日本では一般的な管理方式である「理事会方式」は、昭和57年の中高層共同住宅標準管理規約がこの方式を採用したことに始まります。
区分所有者の中から役員を選出し、理事会を構成。理事長を管理者とし、理事会が業務執行する。理事長及び理事への負担は大きいものの、「区分所有者の区分所有者による区分所有者のための」運営が行われるため、民主的で主体的な運営が行われます。
現在、この管理方式に、あらたな波が押し寄せてきているとも言われています。役員の外部からの起用、あるいは管理会社を管理者とする手法です。しかし、理事会方式が問題なく行われている管理組合に、むりやり外部管理者を投入する必要などありません。
日本においては、理事会方式が浸透しているといってよく、ノウハウもある程度確立されています。外部管理者方式に踏み切るのは、最後の手段といって良いでしょう。

参考（マンションのリーダー達）

理事会の役員の選任にあたり、輪番制を敷いている管理組合も多いことと思います。輪番制は、組合員が組合員としての権利と義務を平等に果たすという意味において、とても理想的な手法です。
しかし、この輪番制を敷いている管理組合が上手く運営できているかというと必ずしもそうとも言い難い部分があります。輪番制において、毎年滞りなく理事会運営していくには、優秀な管理会社担当者や、マンション管理士の力が必要となります。
管理組合が自ずからいかにうまく運営していくかを考えると、個人的には、何人かのリーダー達が長期に渡って管理組合運営に携わることは、良策であるように思います。

権力は、持った時から腐敗を始めるともいいますが、賢明で熱心な複数のリーダー達を持つことは、その管理組合に幸運をもたらす可能性があります。もし、管理組合にそういう人々が存在したら、輪番制のみにこだわることはないのではないでしょうか。
リーダー達によって道筋が開けると同時に、組合員の関心がマンションに注がれるようになれば、しめたものです。「私たちのマンションという意識」や、「マンションに対する誇り」が生まれてくるかもしれません。

もちろん、規約や法律を顧みず、自分の経験則のみで判断するようなリーダーは、歓迎できませんが。

理事会の形態・活動内容は、マンションの数だけあるものと思いますが、理事長が毎年一回総会を招集しなければならない（区分所有法34条2項）ということは共通です。
そのため、理事会は前年度総会で承認された活動計画の執行について会計年度終了後の総会に報告（議案上程を含む）すべく一年を進めていきます。
大きな課題を背負っている場合、あらかじめ計画して進めないと一年はアッという間に過ぎ去ってしまいます。首尾よく業者を理事会に招聘したり、住民へのアンケート取得・説明会の開催なども必要となります。
また、理事会は、漏水対応、マンション内で事故等の対応など、即時の対応も求められます。また、区分所有法や管理規約の考え方に関する知識不足から事例に対処できないことも考えられます。
弊社では、マンションの理事会に顧問として出席し、適宜アドバイスを行います。

弊社のサービス内容

理事会顧問業務

業務内容

事案に関するアドバイス
業者見積書の確認

導入効果

理事長、担当理事の負担軽減

導入手順

理事会決議
総会決議

費用

（単体の場合）月額　40,000円（税込）～　
※マンションの規模に応じて変動いたします。

管理会社との協働・牽制

2000年にマンション管理適正化法が制定され、「マンション管理士」という国家資格が創設されました。その目的は、管理組合が知識不足などにより、管理について管理会社に依存せざるを得ないところ、管理組合の立場に立って相談を受ける専門家を置くというものでした。
当時のマンション管理会社は金銭事故を起こしたり、暴利をむさぼるなど粗削りな対応が見られたようです。

制定から24年が経ち、管理会社の団体において、「マンション管理適正評価制度」が草案されたり、マンション管理業界全体を牽引するような管理会社も現れるなど、様相は変化しました。
しかし、いまだ、一部の管理会社においては、例えば賃貸化・空室化等の問題に対応できず、住民からの要望、問題提起を無視し続けるといったところもあるようです。

弊社では、管理会社と協働しつつも、同時に牽制しながら、管理組合でおこる問題について、解決をはかるべく行動します。

未収金の回収

管理組合の平穏を脅かすもの、それが未収金です。1回程度の未収であれば、仕方がありませんが、2度3度となると重大です。
未収金は、徒過すると、払えるものまで払えなくしてしまう危険があるため、早急な対応が必要です。
標準管理規約　別添3では、以下のような対応ひな形を用意しています。

滞納管理費等回収のための管理組合による措置に係るフローチャート
　（標準管理規約　別添３（抜粋））

＜督促手順の例＞
1ヶ月目	電話、書面（未納のお知らせ文）による連絡
2ヶ月目	電話、書面（請求書）による確認
3ヶ月目	電話、書面（催告書）
4ヶ月目	電話、書面、自宅訪問
5ヶ月目	電話、書面（内容証明郵便（配達記録付）で督促）

「（1）督促」が奏功しない場合は、「（2）滞納者の保有財産の調査」や、「（3）区分所有法第７条の先取特権の実行」、「（4）区分所有者の資産に対する強制執行」、「（5）区分所有法第５９条による区分所有権の競売請求」など法的措置にかかる作業が必要となります。

役員のなり手不足

員の成り手不足に対し、決定打といえるものはありませんが、下記の方法により遣り繰りすることは可能です。

役員の成り手不足の対応策

役員資格の見直し（規約改正）

組合員だけではなく、配偶者や同居する一親等の成人親族も可能とする
理事の代理出席を可能とする。

役員報酬

役員に報酬を支払い、理事会の活性化に繋げる。

運営協力金の徴収

輪番制の役員を辞退者及び外部居住組合員に運営協力（金銭）を求める。

任期の長期化

役員の任期を2～3年に規定する。

専門家の活用（顧問契約等）

マンション管理士などの専門家に依頼し、理事会・総会等の開催支援を受ける。

外部管理者の起用

外部者に役員を依頼する。（別途契約による）

共用部保険の付保

工事中

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