長期修繕計画

令和4年4月に認定制度及び適正評価制度が開始されて以来、各マンションにおいて、国交省のガイドラインが定める長期修繕計画の様式について注目が集まっています。

ガイドラインの様式の主な内容としては、「30年以上の長いスパンであること」、「申請日以降に２回の大規模修繕工事が予定されていること」、「19の工事項目について計画があること」、「修繕積立金の月当たり単価が国交省の定める下限値以上であること」などがありますが、これらの要件を満たすことで、自ずと建物維持管理面及び資金面において必要レベルが確保できるようになっています。

現在、長期修繕計画を作成していない管理組合あるいは長い間見直しをしていない管理組合は、国交省ガイドラインに沿った計画を作成することをお勧めします。マンションが好循環の軌道に乗るための第一歩です。

とは言え、ガイドラインに沿った計画を作成するためには、同時に修繕積立金の改定が必要となるため、組合員の合意形成等、その道筋は容易ではありません。乗り越え難い高い壁もあるでしょう。しかし、この修繕積立金を必要レベルに引き上げる検討、協議、調整こそがマンションの未来を切り開く鍵です。理事会役員は奮起して、重い扉を押してみてはいかがかと思います。

（公財）マンション管理センターが行っている「長期修繕計画・修繕積立金算出サービス」も、概算ではあるものの、これまでの修繕履歴等から今後必要となる修繕工事とその総額を出し、適正な修繕積立金額を割り出すことができますので、必要に応じて利用することも一つの方法です。

長期修繕計画を作成することの第一の目的は、必要な修繕積立金を算定し、修繕工事のために充分なお金を積み立てること、第二には、計画を参考に修繕を実施していくことにあると考えます。

この世のすべての問題がお金で解決するとは思いたくありませんが、こと管理組合運営のハード面に関してはお金のありなしによるところは大きいといえます。30年以上の計画をたて、均等積立方式や段階積立方式で赤字となる年がないような修繕積立金を徴収できている場合、ハード面、つまり建物維持管理における問題は、少なくなるといってよいでしょう。

　ところで、現在国交省では、「均等積立方式」を推奨しています。「均等積立方式」とは、長期修繕計画に予定されている工事総額を区分所有者全員により期間中一貫した額で積み立てる方式です。「均等積立方式」の推奨は、各区分所有者がやがて収入が低下するのに対し、マンションは経年により修繕費用が嵩むことについて、少しでも早期に対応することで平均化しようというものです。
均等積立方式に変更し、満足な修繕積立金を徴収するには、住民への充分な説明と、それに対する住民の理解が必要であり、高いハードルであるようにも思えます。

弊社では、説明会の開催、総会への陪席など理事会への支援を行います。

皆様のマンションでこれまで「どのような修繕」が「いつ行われたのか」は、非常に重要な情報です。これにより、長期修繕計画はもとより、保険料や事故（不具合、故障等）が起きた際の求償先なども変わってきます。

　しかしながら、これまで多くの管理組合様で修繕履歴について確認させていただきましたが、整理できているようでできていないのが修繕履歴と感じます。修繕履歴には、「一貫して把握する主体」がありません。例えば、いつかの理事長が注力した修繕工事について、その後の理事長は詳しくわかりません。管理会社が入っている場合でもリプレイスなどを経ると次の管理会社は、「前管理会社の下で行われた工事」と区別し、掌握することはしないでしょう。このような事象は管理組合の宿命でもあります。

しかし、マンション管理に関し、地方公共団体も助言・指導することとなった昨今、修繕履歴の把握は一段と必要となっております。後で見返したとき、なるべく工事内容が一目瞭然であるように整理しておくと、折に触れて必要とされる時の悩ましさが減少します。

弊社のサービス内容

修繕履歴の整理

業務内容

• 修繕履歴の確認（役員等への聞き取りを含む）

導入効果

• 理事長、担当理事の負担軽減

導入手順

• 予算計上
• 理事会決議

作業手順

費用

（単体の場合）月額　33,000円（税込）～
※マンションの規模に応じて変動いたします。

経年劣化という宿命

入居した当初は綺麗で立派なマンションでも、竣工から年数を経るに従って、機能・性能の低下は避けることができません。避けられないといってそのままにしておくと、劣化は加速度的にどんどん進み、建物の寿命は短くなってしまいます。マンション全体の劣化を食い止める為には、劣化の兆候を見せ始めた部位に手を加えてタイムリーに修繕や改良を行い、機能や性能の維持・増強をする必要があります。

建物劣化診断調査の必要性

建物は経年により各所に不具合が発生します。どの不具合でも初期は軽微なものですが、やがて広範囲、且つ重度なものへ移行していきます。
外壁は建物の美観を保つことはもちろん、躯体コンクリートやモルタルを保護する大切な役割を担っています。そのため、定期的な外壁改修が欠かせません。つまり、外壁を美しく保つことは、建物の資産価値と住環境の安全性を高めることにもなります。
建物の寿命を延ばし、常に良好な状態で、安全に、快適に、美しく維持していくためには、定期的に経年劣化状況を把握して、手遅れにならないよう最も合理的、経済的な時期を設定し、適切な補修を行い、リフレッシュすることが重要となります。
建物劣化診断調査は、現況の劣化状況を把握の上、合理的かつ経済的な補修時期の計画をしていただくための重要な調査となります。

建物劣化診断調査の効果

マンションのどこがどのように劣化しているのか、その土地、そのマンションの形状ならではの劣化具合を確認することができます。この調査により、場合によっては大規模修繕及び各種修繕工事を後ろにズラすことも考えられます。

弊社のサービス内容

建物劣化診断

業務内容

• 予備調査
• 現地調査
• 外壁劣化調査図作成
• 各種物性試験
• アンケート調査・住戸内立入調査
• 初見・報告書の作成
• 印刷・製本・PDFデータ作成

導入手順

• 予算計上
• 理事会決議

費用

220,000円（税込）～
※マンションの規模に応じて変動いたします。