認定制度・評価制度

2022年（令和4年）4月、両制度開始

	管理計画認定制度	マンション管理適正評価制度
項目数	17項目	30項目
運営主体	地方公共団体	（一社）マンション管理業協会
評価の判定	すべてクリアで認定	6段階（5段階とマイナスポイント）
有効期間	5年毎更新	1年毎更新
対象区域	区域	全国
費用	システム利用料：1申請当たり10,000円（10％対象、内消費税額909円） 事前確認審査料：マンション管理士が事前確認を行う際に要する手数料（パターンにより異なる）	適正評価制度：登録料 5,500円（税込） 評価・申請手数料（評価者により異なる）
申請者	管理者	管理者
評価者	マンション管理センターが行う講習を受講したマンション管理士	協会が行うeラーニングの講習を受講した管理業務主任者、マンション管理士

マンション管理適正化法の改正（令和2年6月16日成立・令和4年4月施行）

1. 改正の背景
   • 築40年超のマンションは現在の81.4万戸から10年後には約2.4倍の198万戸、20年後には約4.5倍の367万戸となるなど、今後、老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な高経年マンションが急増する見込みである。
   • 老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題となった。
2. 改正概要
   • マンション管理の適正化の推進
   • 国による基本方針の策定
     • 国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定
   • 地方公共団体によるマンション管理適正化の推進
     • マンション管理適正化推進計画制度 ･･･基本方針に基づき、管理の適正化の推進を図るための施策に関する事項等を定める計画を作成（任意）
     • 管理適正化のための指導・助言等 ･･･管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等
     • 管理計画認定制度 ･･･マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体は適切な管理計画を有するマンションを認定
       マンション管理適正化法の改正概要（国土交通省） 
3. 実情
   • マンション管理適正化法は、平成12年制定、13年8月施行により、マンション管理業者、マンション管理士制度が確立されたが、金銭事故を防止するための管理会社を規制する業法の側面が強かった。一方、国及び地方公共団体（以下行政）においては「必要な情報の提供」にとどまり、当事者である管理組合に対しては、「適正に努力する」ことの規定を置くに過ぎなかった。
   • 高経年化マンションが増加する中で、従前行政も対応ができなかった、管理不全建物の状況がクローズアップされるようになった。（例：管理組合不存在マンション）
   • 管理不全の建物が惹き起こす事故において、木造建物と比較し、その被害は甚大なものとなる。（例：外壁の落下による人身事故）
   • マンションの権利関係（区分所有関係）の特性上、管理主体者が不存在となる状況を誘発しやすい。（例：共用部分の管理主体。区分所有者として認識の希薄さ。戸建てとことなり、共有者を特定しにくい。→専有部分の相続事案の多発により、所有者が特定できない。）
   • 築年数の経過とともに人的にも金銭的にも改善の負担が大きくなる「マンション」でありながら、私的自治の原則、私権への制約があり、行政は当該管理不全建物への対応に苦慮していた。
   • 因みに、滋賀県野洲市で行われた行政による管理不全建物への解体事例（行政代執行）は、空き家対策特別措置法に基づき実施している（解体費1億1800万円）。
   • 空き家対策特別措置法は、建物の管理不全結果に対する対応であり、その結果に対する行政コストは多大なものである。
   • そのため、より国・行政が管理組合に対し直接的に勧告・指示が可能とした法が、今般改正の改正マンション適正化法である。
   • また、当事者である管理組合及び区分所有者に、建物の管理責任の直接的な義務を明示し、管理不全である管理組合においては、より強制力のもったペナルティを、そして、適正な運営に資した管理組合には、管理計画を作成、認定を受けたマンションとしてインセンティブを受けるといった制度設計・法改正となっている。
4. インセンティブ
   • 管理計画認定マンションへのインセンティブ（国土交通省 ）
5. 申請パターン
   • パターン1
     • 事前確認講習を修了したマンション管理士に事前確認を依頼し、事前確認完了後に管理計画認定手続支援サービス経由で申請する場合（パターン②及び③の場合を除く。）
     • 事前確認審査料については、管理組合と委託先となるマンション管理士との間で決める。
   • パターン②：
     • 管理の委託先である管理会社等を経由して、（一社）マンション管理業協会が提供する「マンション管理適正評価制度」と併せて支援サービス経由で申請する場合
     • 事前確認審査料については、管理組合と委託先との間で決める。
     • システム利用料は、（一社）マンション管理業協会を通しての支払となる。
   • パターン③：
     • （一社）日本マンション管理士会連合会を経由して、（一社）日本マンション管理士会連合会が提供する「マンション管理適正化診断サービス」と併せて支援サービス経由で申請する場合
     • ＜事前確認審査料＞：長期修繕計画１計画あたり10,000円（10％対象、内消費税額909円）
   • パターン④：
     • 管理組合が直接当センターに管理計画認定手続支援サービスの利用申込を行い申請する場合
     • ＜事前確認審査料＞：長期修繕計画１計画あたり10,000円（10％対象、内消費税額909円）
   • パターン⑤：
     • 管理組合が直接地方公共団体に申請する場合
     • この場合には事前確認は行われません。

詳細については、（公財）マンション管理センターのHP参照 

マンション管理適正評価制度とは、マンションの管理状態や管理組合運営の状態を6段階で評価し、インターネットを通じて情報を公開する仕組み*です。これまでマンションの管理状態について明確な評価基準がありませんでした。そこで、協会では、不動産関連団体と協力して全国共通の管理に関わる評価基準を策定し、良好な管理が市場で評価される仕組みとして、本制度を創設しました。

各マンションにおいては、健全な組合運営や計画的な修繕の実施など、良好な管理を維持することで居住価値の向上も図られますので、本制度を通じて定期的に管理状態をチェックしていきましょう。

※専門家による評価を受け、総会で決議し、管理組合自らの責任（自己認証）で、情報開示を行うものです。

引用：一般社団法人マンション管理業協会HPより（2024/11/1）

弊社の対応状況

弊社では、日本マンション管理士連合会及びマンション管理業協会の行う下記業務を行う資格を有します。

1. マンション管理適正化診断サービス（日管連）
2. 管理計画認定制度、予備認定（日管連）
3. 管理計画認定制度、事前審査（日管連）
4. マンション管理適正評価制度、評価者（管理協）
5. 評価制度、チェックサポーター（日管連）