収支改善

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管理費をしっかり見直ししてみませんか？

マンションの管理費について

管理費の使いみち

マンションを購入されると、みなさんが当然のように負担する管理費。毎月、1万円近く、場合によってはもっと高い管理費を負担されている方もいます。皆さんから集められた管理費は、どのように使われているかご存知でしょうか。「管理員さんの人件費なんじゃないの？」そのとおりですが、それは、ほんの一部に過ぎません。大部分の管理費は、普段、みなさんが気が付かないところに使われています。例えば……

1. 管理会社への費用（管理組合運営の補助・管理費等の出納業務等）
2. 各種点検費用（エレベーター・設備・消防設備・機械式駐車場の点検等）
3. 共用部分の光熱費（廊下の照明やエレベーター・給水ポンプ・機械式駐車場動力などの電気料金・水道料金等）
4. 共用部分の日常的な修繕工事費用
5. 共用部分の火災保険等

どれも、マンションを維持するうえでかかせない経費です。

グラフは、あるマンションの年間の経費をあらわしているのですが、年間1,270万円の支出が予算計上されていました。
1戸あたりでは毎月1.5万円程度ですが、マンション全体では、大きな金額となります。これだけ大きな支出コストのためには、相応の管理費が必要となってきます。

そもそも管理費は誰が決めるの？

マンションの販売時に、マンションの管理会社が、管理費の設定を行います。もちろん、ルールに則って、管理費を設定しています。法律や条例といった算出する基準がないため、必要経費（管理会社コスト＋他のコスト＋）⇒管理費として管理費を算出するのです。
その後、管理会社が管理費設定を含めた管理規約案について、マンション購入者（組合員）全員から同意を得て、管理費を設定することが一般的です。そもそも、管理会社が事前に管理費を設定しなければ、必要な管理費を集める時期が遅くなり、マンション入居早々、機能不全のマンションに陥ってしまうことになります。

効率的なことが運営上望ましいのですが、最初の設定の管理費のまま何年も継続することが一般的です。一方、最初から概算費用で管理費を設定しているため、多くのマンションでは、余った管理費をプールする傾向にあります。そうすると、何年かの経過後には、それなりの大きな金額になりますので、一見、管理費会計が潤沢にあるような感覚に陥ってしまい、支出に対する感覚が鈍くなってしまう場合もあります。
誰だって、自分のお財布に沢山お金があったら、「少しぐらい何とかなる……」と思いますよね。ましてや管理組合の場合、みなさんで集めたお金ですので、支出に対する感覚が、一層薄くなってしまいます。

赤字会計になったらどうするの？

現在設定している管理費で、管理組合の運営が賄えない場合は、二つの対応をとる必要があります。

1. 収入を増やす（管理費等の値上げ・収益事業を行う・不足分を組合員から徴収する等）
2. 支出を減らす

管理費等の値上げや、組合員から一時徴収することは、なかなか難しいことです。
また、収益事業を行う場合、税務面についていろいろと検討しなければなりません。マンションの場合、家計と同様に支出から見直すことが得策です。

管理費は誰が見直しするの？

管理組合と契約があり、普段から仕事をしている管理会社に、中立・公正な立場で、管理費の見直しを期待することは少し無理があります。何年も見直しされないまま、時間が経過し、とんでもない会計状況に陥ってしまうマンションも多いものです。毎年、赤字決算となって、これまでの貯金を切り崩しながら、どうにか運営しているマンションもあります。

では、誰が管理費の設定を考えるのでしょうか。
それは、管理組合の執行部である理事会（役員）で考えなければ話は進みません。

本来は、皆さんが時間や労力をかけ、納得する管理費を組合員全員で検討することがベストですが、マンションを購入てすぐに、一から管理費を検討することはほぼ不可能です。管理会社は、最初にみなさんの管理費検討の手間を手助けしたに過ぎません。そうであれば、入居後どこかのタイミングで、自分達の負担する管理費の設定を、皆さんで考える必要があると言えます。その対策が、よくある安易な管理会社変更ということではないのです。（管理会社との信頼関係が、崩れていれば別ですが……。）
決して、安易な管理コスト見直しではなく、将来、安心して暮らせる管理組合運営のためには、管理費見直しは避けては通れない道だと言えるでしょう。当事務所は、マンション管理士事務所として、中立・公正の立場から、皆さんの管理費検討のお手伝いをいたします。

管理コスト見直し支援サービス

マンション管理士事務所 として、マンションの将来を見据えた管理コストの見直しをご提案します。こんな場合に・・・

1. 管理コストが適正なのか分からない。
2. 管理会社に管理コスト見直しを相談したが、満足な回答が得られない。
3. 管理組合の財政状況が赤字である。
4. 修繕積立金の急激な値上げ提案がなされた。
5. 修繕積立金が枯渇している。
6. 管理会社に不満がある。
7. 過剰なサービスを見直ししたい。

サービスの流れ

お問い合わせ

まずは、お問い合わせフォームまたはお電話にてご相談ください。

サービス料金

積算方式か成功報酬方式を選択できます。

• 積算方式：330,000円（税込）～
  ※マンションを調査のうえ、事前に見積書をご提出いたします。
  ※全戸配布資料の印刷代につきましては、ご負担をお願いしております。

• 成功報酬方式：着手金220,000円　＋　報酬金※年間削減金額の20％（税込）
  ※管理コストの見直しに成功した場合は、（年間削減金額の20％）を頂きます。成功しなかった場合、着手金のみで報酬金は発生しません。
  ※全戸配布資料の印刷代につきましては、ご負担をお願いしております。

サービス導入のメリット

管理コスト見直し支援サービスを導入することで、下記のメリットが得られます。

1. 管理会社との信頼関係構築（管理会社変更を推奨するものではありません。）
2. 第三者からの中立的な助言
3. 管理サービス内容について把握
4. 組合員の組合資産に対する意識向上
5. 理事会役員の負担軽減
6. 適正な管理コストの実現

このような管理組合におすすめです

理事長

相談相手が管理会社だけなので課題について相談をしにくい。

理事長

管理委託契約について【安かろう・悪かろう】にはなりたくない。

理事長

コスト重視の組合員やサービス重視の組合員がいて、意見をまとめることが難しい。

お客様の声

東京都　75戸　築15年　理事長様

突然、管理会社から解約通知が！
総会が終わって理事長に就任したばかりの頃、管理会社から突然、管理委託を解約する旨の文書が送られてきました。
内容に驚く（若干の怒り）とともに、どのように進めるか途方に暮れました。
そんな中、親しい理事がWEBを検索し四ツ谷さんを発見し、ご紹介頂きました。
非常にタイトな期間（実質3ヶ月間）で、よく管理会社見積もり依頼、現場調査立会、選定、総会開催までサポート頂いたと感心しております。
お陰様で、新管理会社との契約について、総会も無事に承認頂き、問題なく新管理会社へ引継ぎ頂きました。
新管理会社決定後も、様々な引継ぎのトラブルについて都度ご対応頂き大変お世話になりました。
理事会だけで可能であったかもしれませんが、自分たちでやった場合の労力を考えると、サポートを依頼して正解だったと今でも思います。