専門家役員（外部管理者等）

役員担い手不足への対応！！

管理組合の課題　役員の担い手不足

近年、管理組合役員担い手不足の課題について、抜本的解決に至らず、多くの管理組合様、管理会社様にて、対応にご苦慮されております。また、超高齢化社会の到来と、組合員の無関心に伴い、役員担い手不足の解消はますます困難なものとなっております。国土交通省はこれまでに講じられてきたマンション管理に関する施策の効果及び住生活基本計画（令和３年３月19日閣議決定）に基づくマンションに係る目標の達成状況等を把握し、今後必要となる施策の検討を行うための基礎資料を得ることを目的として、5年毎に「マンション総合調査」を実施しています。
毎回、多数の質問・調査を実施していますが、令和5年度において「外部役員の検討状況」に関する質問を設けております。
下記調査結果のとおり、外部役員の検討をされている管理組合の理由として「役員担い手不足」・「区分所有者の高齢化」が挙げられております。

役員の負担

一般的には、所有者である組合員から役員（理事・監事）を選出し、理事の中から代表者である理事長を選出することとなります。しかし、役員就任は少なからず時間的・精神的にも負担が生じます。積極的に役員になられる組合員はどちらかといえば少ない傾向にあり、日常生活を過ごしながら役員の負担が生じることを避けられる傾向にあります。特に、理事長においては管理組合代表の立場や日々管理会社とのやりとりが生じるなど、他役員と比較し負担が大きいといえます。

役員の輪番制の問題

組合員である区分所有者が、自ら役員に就任し、積極的に理事会や管理組合活動に活躍されることは大変望ましいことです。一方で、役員就任について輪番制により、組合員が公平に就任いただくことをルール化するマンションが多数を占めます。しかし、一見公平に見える輪番制ですが、下記のようなメリット・デメリットが考えられます。竣工時に作成・制定した輪番制が崩れてしまい、また、他人任せである方々が増加してしまい、役員担い手不足が促進されるケースもあります。

理事長に長期ご就任されている場合

輪番制ではうまくいかず、同じ方に理事長をお願いするケースも多くあろうかと思います。日常的に理事長の重責を全うされている方々がほとんどであり、普段お会いする理事長も日々運営に邁進されている方々ばかりです。
しかし、そのような状況であるにもかかわらず、長期間同じ方が代表者であることのリスクを殊更強調され、ある日突然の総会にて変更・解任を要望されるケースも残念ながら見てきました。

外部役員（理事長就任）

役員担い手不足・役員負担軽減への課題対応として、弊社が従前の理事長に代わり、区分所有法に基づく管理者に就任することにより、管理組合運営および各種課題に対応いたします。
従前から管理会社へ管理委託契約をお願いされている場合には、引き続き、管理委託契約を継続します。弊社は、管理会社とともに、管理組合の資産の維持・向上のため邁進しております。

業務内容例

管理組合の状況によって、管理者（理事長）業務の内容が異なります。

項目

　詳細

日常業務

1. 管理会社との打ち合わせ
2. 月次報告書の確認
3. 各種点検報告書の確認
4. 各事件・事故等の対応
5. 管理費等滞納者への対応
6. 印鑑の保管
7. 支払い帳票の確認

総会運営

1. 組合員合意形成の推進（積立金改定等）
2. 議案書素案の確認
3. 議事録素案の確認

修繕対応

1. 見積もりの精査・発注
2. 完了確認・費用の支払い

その他

1. 管理規約違反者への対応
2. 管理規約・細則に基づく申請事項に対する承認（リフォーム等）

コスト例

東京都　18戸 月額　55,000円（税込）
東京都　46戸 月額　88,000円（税込）
※建物の状況・築年数等によって変動します。

また、弊社が理事長に就任する以外にも、役員である監事として就任するケースもございます。詳細はお問い合わせください。

メリット

1. 役員就任における様々な負担、特に理事長においては心理的・時間的負担を大幅に軽減します。
2. 外部専門家として各種法令・管理規約に基づき中立・公正に運営します。
3. 管理会社と対等な対応を行います。

導入事例

築40年　東京都

役員担い手が長年おらず、やむを得ず管理会社が管理者に就任していた。管理会社から管理会社＝理事長であることの問題提起があり、組合員へ説明のうえ外部管理者として起用された。

就任後毎回の総会において、組合員から「外部専門家に任せている安心感がある」とのお言葉を頂く。

築37年　東京都

内部組合員同士の対立があり、理事長が対応に疲弊していた。他の組合員にアンケートを取得したが、成り手がいなかった。理事会廃止型にて、弊社が外部理事長に就任した。

組合員から、総会において提案に対する判断に注力でき負担が軽減されるとのお言葉を頂きました。

また、前理事長から引き継ぎを受けた際、「ようやく眠れるようになりました。」とお言葉を頂きました。

工事中

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